居住海外的外国人与日本人一样可以购买日本的不动产而拥有土地和建筑物的所有权。但居住海外的外国人还需要以下的手续。
①指定纳税管理人

购买不动产后、有义务缴纳不动产取得税、固定资产税等。但由于纳税人居住海外无法联络、所以必须指定居住在日本的人为纳税管理人。

②确定申告

在日本以投资为目的购买不动产、由于有租金收入所以毎年的2～3月必须要做确定申告、确定申告可以由纳税管理人代为办理、也可以委托税理士。

若本人不能来、可以委托代理人契约和决济。有银行贷款的话、通常银行会要求本人来日本一趟。不动产仲介公司和司法书士会开一份「代理买卖契约过户和提领买卖金」的委任状给买主、买主签名盖印鉴章后、先扫描给日本不动产仲介公司、正本邮寄日本。买主需要准备以下的资料邮寄日本的不动产仲介公司。

①买主的印鉴证明（3个月期限内）正本一份

②户籍誊本正本一份

③身分证彩色影本一份

④护照彩色影本一份

⑤不动产仲介公司的代理人委任状和司法书士的产权委任状正本各2份

不动产仲介公司会开一份「代理签约・代收买卖金和所有所需的费用」的委任状给买主签名盖章(印鉴章)、买主签名盖章后、扫描给日本的不动产仲介公司。买主拿代理委任状去银行申请海外送金(必须用买主的名义送金)到不动产仲介公司的帐号、这样日本的不动产仲介公司才能领到这笔钱、付订金和尾款的时候不动产仲介公司才汇到卖主指定的帐号。

目前共有9家本国银行在日本合计有11家分行及1家子行、其中、兆丰与玉山在日本有两家分行、其余包括台银、一银、彰银、台企银、台新、中信、合作金库、中信另有「东京之星」子行、可承办台湾人在东京置产的贷款业务、每家贷款的条件、成数、利率都不尽相同、投资人可挑选最适合自己的银行。贷款必须在签约后、决济前完成相关手续、作业时间平均约２～４周。

日本仲介服务费标准为
①新成屋（预售屋）：不收取仲介服务费
②成交金额800万円以上：买卖方各为成交价*3%+6万円(外加消费税)
③成交金额800万円以下：买卖方各为30万円(外加消费税)

买卖契约标的物的种类、品质或数量不符合契约约定时、卖方对买方所承担的责任称为「契约不适合责任」。就房地产买卖契约而言、有下列情形之一的、可以认定为契约不适合：
・当购买土地用于建造建筑物时、发现地面很软而地面改良工程需要花费大量资金时。或者发现土壤受到污染时而污染调查和土壤改良需要大量资金时。
・购买建筑物后发现有「漏水」或「白蚁破坏」的情况

然而、只有当物品不符合契约内容时、才会产生「契约不适合责任」。因此、例如、在签订买卖契约前、卖方对买方说明了“建筑物的该部分漏水”、买方也了解这一点并签订买卖契约的话、卖方可以不承担「契约不适合责任」。实务上、在签订中古房买卖契约时、卖方会准备一份房产状况报告表、说明缺陷的存在和内容、并透过仲介将其发送给买方、以避免卖方承担「契约不适合责任」。

如上所述、如果发现土地或建筑物存在非买卖契约前提条件的缺陷、原则上卖方应承担「契约不适合责任」、但您可以透过双方协议而写在「特约事项」以免除责任。但如果卖方是房地产经纪人(此种物件称为「売主物件」)、而买方不是房地产经纪人、则不允许签订免除卖方不承担「契约不适合责任」的特约、卖方必须在交货后两年内对品质不符合合约的情况承担责任。另一方面、如果买卖双方都是房地产经纪人、则可以免「除契约不适合责任」。

根据国税局统计，2021年约有106万人获得房地产收入。其中，近40%的人年收入超过500万日圆。此外，年收入在1,000万日圆以上的人占11%以上，即12万人以上。由此可见，经营房地产是个赚钱的行业。经营房地产被认为比股票、外汇、投资信托的资产管理更容易产生稳定和较大的利润，原因如下。

① 杠杆效应
经营房地产被认为是一种高杠杆的资产管理形式，因为它可以让您在获得贷款的同时，以少量的资金赚取大量的收入。

② 有许多费用可以记为费用
经营房地产如此有利可图的原因之一是有很多费用可以记为费用。一个典型的例子是折旧。折旧是将建筑物的价值随时间而减少的部分记为费用。虽然没有实际费用，但您可以将折旧记录为费用，这会减少您的收入并节省税金。

③ 利润和损失与其他收入的合计
您可以记录实际费用以外的费用，因此即使您实际上盈利，您的帐簿也可能会出现亏损。
如果您遇到赤字，您可以将利润和损失与其他收入（例如工资）相加，这样您就可以节省所得税。

①确认资产的获利能力
房地产投资的获利能力是指房产赚钱的能力，每年获利能力的量化称为收益率。人们在选择房产时，往往会关注高收益，但仅凭房产资讯上的收益并不能判断真正的获利能力。这是因为没有考虑空室和费用。房地产投资经营周期长。而且投资金额也很高。您需要进行模拟来检查该房产在 10 或 20 年后是否能获利，而不是轻易做出购买决定。

②尽量减少损失
操作过程中可能会出现意外状况。因房间空置或拖欠租金、住房设备故障、火灾或自然灾害导致建筑物损坏而导致收入减少的可能性不为零。您还需要考虑您的还款负担随着利率上升而增加的可能性，以及您的租金可能减少的可能性。

③预测销售时机
房地产价格上涨的时期可以被视为出售的机会，但如果拥有房产可能会恶化您的收入和支出，那么最好尽快出售。租金通常会随着建筑物的老化而减少。另一方面，因老化而需要维修的机会也会增加。对整栋建筑进行大修的成本可能特别高，甚至可能会收支逆転。

出售时间可以透过假设租金下降率、维修时间表等的模拟来确定。在决定购买房产之前，您应该检查是否可以收回您的投资金额以及可以获得多少利润。

１．前提

• 房产类型：二手单间公寓
• 房产价格：4000万日圆
• 预计租金收入：160,000日圆/月（1,920,000日圆/年）
• 购买时的杂费：200万日圆（假设为房价的5%）
• 年度费用：288,000日圆（假设为租金收入的15%）
• 贷款金额：3000万日圆
• 还款方式：等额本息还款（每年12次）
• 还款期限：30年

２．表面报酬率

192万日圆 ÷ 4,000万日圆 × 100 = 4.8%

３．实质报酬率(假设房间空置一个月的风险)

(192万日圆－16万日圆－28万8千日圆)÷(4000万日圆+200万日圆)×100≒3.50%

４．现金流量

●如果利率为1.0%
年还款金额：1,157,904日圆
年现金流量：192万日圆－（288,000日圆+1,158,000日圆）≒474,000日元

●如果利率为1.5%
年还款额：1,242,432日圆
年现金流量：192万日圆－（288,000日圆+1,242,000日圆）≒390 ,000日元

●如果利率为2.0%
年还款额：1,330,632日圆
年现金流量：192万日圆－（288,000日圆+1,330,000日圆）≒302,000日元

① 贷款利息
② 保险费（火灾保险、地震保险等）
③ 管理公司的管理委托费
④ 向管理组合缴纳的管理费
⑤ 仲介费、广告费等费用
⑥ 修缮费（修缮准备金）、修复费用
⑦ 固定资产税、不动产取得税等税金
⑧ 司法书士、税务师报酬
⑨ 通讯费
⑩ 差旅费/交通费
⑪车子相关费用
⑫ 收集资讯和学习的费用（书籍费、研讨会参加费等）
⑬ 交际费（与房地产公司和管理公司负责人会面时的餐饮、礼品）
⑭ 消耗品费用（电脑、智慧型手机等10万日圆以内）
⑮ 折旧费用

房地产投资的费用比率指引为租金收入的15%至20%。例如，如果是8间房间的公寓大楼，租金为10万日元，则平均费用比率为每月80万日元×15%～20%=12万日元～16万日元。

然而，费用比率会根据公寓的年龄、贷款和入住率等条件而有所不同，因此最好仅将其当做指引。例如，如果费用相同，租金水平较高的城市房产的费用比率较低。另一方面，如果房价相同，在房产税较低的农村地区，房产的费用率会较低。另外，虽然二手房产的价格会比新房产便宜，但您应该考虑维修费用和其他费用，因此您应该估计更高的成本。需要记住的一件事是，人们往往认为费用比率越低越好，但情况并非总是如此。

费用比率太低的风险：如果您的费用比率太低，您可能没有进行所需的投资。

费用率过高的风险：费用率过高会损害获利能力。

无论您的投资目的是什么，共同目的都是赚取额外的收入。您应该检查以下各点。
１． 报酬率、屋龄、土地价值等
２． 距车站的步行距离、租金、平面图、设备等
３． 室内装修率、大规模修缮历史等
４． 物件周围的气氛以及是否居住方便等

除了投报率以外、空室率(或入住率)、便利性、修缮费、未来增值性也是重要的判断因素之一。有时人们过于关注投报率、最​​终花费比他们预期更多的钱来翻新二手房。

租赁非居民或外国法人在日本的房地产并在日本支付租金的人(无论是法人还是个人）、以租金的20.42%税率计算的「所得税额和特别重建所得税额」必须在缴纳月份的次月10日之前缴纳给税务局(叫做源泉徴收)、剰下的79.58%付给房东。但是个人为自己或亲属居住而租赁土地、房屋等的租金、无需缴纳此源泉徴收。房东在毎年2~3月透过「确定申告」来结算和请求退还多缴的部分。

1月1日至12月31日期间的租金收入、必须于隔年2月16日至隔年3月15日期间提交报税表并缴税(叫做确定申告)。通常、纳税管理人会请税务师(日语叫税理士)为您办理。

①表面报酬率：
每年的房租除以物件的价格而计算的报酬率。但房东每年都有必须要付出的费用、像是每月的管理费和修缮准备金、毎年的固定资产税和都市计画税、毎年的火灾保険费等。扣掉这些后、才是真正的租金收入。

②实质报酬率：
真实租金收入除以真实的购入成本而计算的报酬率。而购入成本又包含当初购买物件付出的手续费和缴交给政府的各种税金。
两者的差别会因物件而有不同、大致上的差别会差1～2%左右。

找有做代管理的不动产公司(简称代管公司)、签订代管理合约。指定代管公司为纳税管理人、向房地产所在地的税务机关提交「纳税管理人申告书」。代管公司会提供以下的服务。每个月代管费用大概是租金的5%+消费税10%。

・代收房租和送金给房东。确保租客的租金汇入状况、如有延迟时联络租客了解原因、必要时通知保证会社。

・每个月代缴大楼的管理修缮费、每年6月代缴固定资产税(台湾叫房屋税和地价税)・都市计划税。

・空屋时登广告招租。 ・房客的紧急状况対応、设备坏了的话徴求房东的许可后找业者来修理。

根据交易内容不同、一般需要
１．出售时若有获利则需缴交「让渡所得税」

２．抵押权涂销代书费、印花税等

３．非居民出售房地产时的源泉徴收税10.21%

４．成交后的「仲介服务费」为成交总价3%+6万日币(外加10%消费税)

非居民出售房地产且符合一定条件时，房地产购买者必须预扣支付金额的10.21%，并在缴纳金额的次月10号之前缴纳给税务局。也就是说，向非居民缴纳的金额相当于缴纳金额的89.79%。出售房产的非居民将透过提交最终报税表来结算预扣金额。此外，如果房地产的购买价格为1亿日元或以下，并且购买者打算将该房产用作自己或亲属的住所，则无需预扣税。

「让渡所得」是指因转让销售土地或建筑物而取得的收入。该收入所对应的税额是与其他收入(如营业收入和工资收入等收入)分开计算、采分离课税制度。若让渡所得为亏损时、则不课征税额。

・让渡所得计算公式

　　　　让渡所得 = 房地产销售价格 －（取得费 + 让渡费用）

　　取得费是指购置该房地产时所发生的购买价格等费用。

　　让渡费用是出售该房地产时支付的费用。

・主要取得费为该房地产的购买价格。

　　基本上，该房地产的取得费是按土地和建筑物分开计算的。对于土地，我们使用购买价格；对于建筑物，我们使用从购买价格中扣除折旧后的购买价格。

　　　　建筑物取得费 = 建筑物购买价格 － 折旧

・课税让渡所得计算公式

　　　　课税让渡所得 = 让渡所得 － 特别扣除

　　特别扣除是在满足一定条件时适用的扣除，例如出售自住房屋或出售特定土地区画整理事业的土地等的扣除。

・税金计算公式

　　　　税额 = 课税让渡所得 × 税率

　　所售房产的所有权期限不足5年的，以「短期让渡所得」处理，税率为

　　　　30%所得税 + 0.63%重建特别所得税 + 9%居民税 = 合计 39.63%

　　持有期间超过5年的，以「长期让渡所得」处理，税率为

　　　　15%所得税 + 0.315%重建特别所得税 + 5%居民税 = 合计20.315%

想要有日本居留权有以下三种管道。
① 留学生：例如在语言学校、专门学校、大学、大学院等就读的学生。

② 就职：公司核发的「入职通知书」(或雇用契约书)、拿到入职通知书去日本台湾交流协会申请「在留资格认定书」。拿到这两份资料后在入境日本时会直接提供「在留卡」即可在日本居住。

③ 与日本人结婚的家族签证居留。