居住海外的外國人與日本人一樣可以購買日本的不動產而擁有土地和建築物的所有權。但居住海外的外國人還需要以下的手續。
①指定納稅管理人

購買不動產後、有義務繳納不動產取得稅、固定資產稅等。但由於納稅人居住海外無法聯絡、所以必須指定居住在日本的人為納稅管理人。

②確定申告

在日本以投資為目的購買不動產、由於有租金收入所以毎年的2～3月必須要做確定申告、確定申告可以由納稅管理人代為辦理、也可以委託稅理士。

若本人不能来、可以委託代理人契約和決濟。有銀行貸款的話、通常銀行會要求本人来日本一趟。不動產仲介公司和司法書士會開一份「代理買賣契約過戶和提領買賣金」的委任狀給買主、買主簽名蓋印鑑章後、先掃描給日本不動產仲介公司、正本郵寄日本。買主需要準備以下的資料郵寄日本的不動產仲介公司。

①買主的印鑑證明（3個月期限內）正本一份

②戶籍謄本正本一份

③身分証彩色影本一份

④護照彩色影本一份

⑤不動產仲介公司的代理人委任状和司法書士的產權委任狀正本各2份

不動產仲介公司會開一份「代理簽約・代收買賣金和所有所需的費用」的委任狀給買主簽名蓋章(印鑑章)、買主簽名蓋章後、掃描給日本的不動產仲介公司。買主拿代理委任狀去銀行申請海外送金(必須用買主的名義送金)到不動產仲介公司的帳號、這樣日本的不動產仲介公司才能領到這筆錢、付訂金和尾款的時候不動產仲介公司才匯到賣主指定的帳號。

目前共有9家本國銀行在日本合計有11家分行及1家子行、其中、兆豐與玉山在日本有兩家分行、其餘包括台銀、一銀、彰銀、台企銀、台新、中信、合作金庫、中信另有「東京之星」子行、可承辦台灣人在東京置產的貸款業務、每家貸款的條件、成數、利率都不盡相同、投資人可挑選最適合自己的銀行。貸款必須在簽約後、決濟前完成相關手續、作業時間平均約２～４週。

日本仲介服務費標準為
①新成屋（預售屋）：不收取仲介服務費
②成交金額800萬円以上：買賣方各為成交價*3%+6萬円(外加消費稅)
③成交金額800萬円以下：買賣方各為30萬円(外加消費稅)

買賣契約標的物的種類、品質或數量不符合契約約定時、賣方對買方所承擔的責任稱為「契約不適合責任」。就房地產買賣契約而言、有下列情形之一的、可以認定為契約不適合：

・當購買土地用於建造建築物時、發現地面很軟而地面改良工程需要花費大量資金時。或者發現土壤受到污染時而污染調查和土壤改良需要大量資金時。

・購買建築物後發現有「漏水」或「白蟻破壞」的情況

然而、只有當物品不符合契約內容時、才會產生「契約不適合責任」。因此、例如、在簽訂買賣契約前、賣方對買方説明了“建築物的該部分漏水”、買方也了解這一點並簽訂買賣契約的話、賣方可以不承擔「契約不適合責任」。實務上、在簽訂中古房買賣契約時、賣方會準備一份房產狀況報告表、說明缺陷的存在和內容、並透過仲介將其發送給買方、以避免賣方承擔「契約不適合責任」。

如上所述、如果發現土地或建築物存在非買賣契約前提條件的缺陷、原則上賣方應承擔「契約不適合責任」、但您可以透過雙方協議而寫在「特約事項」以免除責任。但如果賣方是房地產經紀人(此種物件稱為「売主物件」)、而買方不是房地產經紀人、則不允許簽訂免除賣方不承擔「契約不適合責任」的特約、賣方必須在交貨後兩年內對品質不符合合約的情況承擔責任。另一方面、如果買賣雙方都是房地產經紀人、則可以免「除契約不適合責任」。

根據國稅局統計，2021年約有106萬人獲得房地產收入。其中，近40%的人年收入超過500萬日圓。此外，年收入在1,000萬日圓以上的人佔11%以上，即12萬人以上。由此可見，經營房地產是個賺錢的行業。經營房地產被認為比股票、外匯、投資信託的資產管理更容易產生穩定和較大的利潤，原因如下。

①槓桿效應

經營房地產被認為是一種高槓桿的資產管理形式，因為它可以讓您在獲得貸款的同時，以少量的資金賺取大量的收入。

②有許多費用可以記為費用

經營房地產如此有利可圖的原因之一是有很多費用可以記為費用。一個典型的例子是折舊。折舊是將建築物的價值隨時間而減少的部分記為費用。雖然沒有實際費用，但您可以將折舊記錄為費用，這會減少您的收入並節省稅金。

③利潤和損失與其他收入的合計

您可以記錄實際費用以外的費用，因此即使您實際上盈利，您的帳簿也可能會出現虧損。 如果您遇到赤字，您可以將利潤和損失與其他收入（例如工資）相加，這樣您就可以節省所得稅。

①確認資產的獲利能力

房地產投資的獲利能力是指房產賺錢的能力，每年獲利能力的量化稱為收益率。人們在選擇房產時，往往會關注高收益，但僅憑房產資訊上的收益並不能判斷真正的獲利能力。這是因為沒有考慮空室和費用。房地產投資經營週期長。而且投資金額也很高。您需要進行模擬來檢查該房產在 10 或 20 年後是否能獲利，而不是輕易做出購買決定。

②盡量減少損失

操作過程中可能會出現意外狀況。因房間空置或拖欠租金、住房設備故障、火災或自然災害導致建築物損壞而導致收入減少的可能性不為零。您還需要考慮您的還款負擔隨著利率上升而增加的可能性，以及您的租金可能減少的可能性。

③預測銷售時機

房地產價格上漲的時期可以被視為出售的機會，但如果擁有房產可能會惡化您的收入和支出，那麼最好盡快出售。租金通常會隨著建築物的老化而減少。另一方面，因老化而需要維修的機會也會增加。對整棟建築進行大修的成本可能特別高，甚至可能會收支逆転。

出售時間可以透過假設租金下降率、維修時間表等的模擬來確定。在決定購買房產之前，您應該檢查是否可以收回您的投資金額以及可以獲得多少利潤。

１．前提

• 房產類型：二手單間公寓

• 房產價格：4000萬日圓

•預計租金收入：160,000日圓/月（1,920,000日圓/年）

• 購買時的雜費：200萬日圓（假設為房價的5%）

•年度費用：288,000日圓（假設為租金收入的15%）

• 貸款金額：3000萬日圓

• 還款方式：等額本息還款（每年12次）

• 還款期限：30年

２．表面報酬率

192萬日圓 ÷ 4,000萬日圓 × 100 = 4.8%

３．實質報酬率(假設房間空置一個月的風險)

(192萬日圓－16萬日圓－28萬8千日圓)÷(4000萬日圓+200萬日圓)×100≒3.50%

４．現金流量

●如果利率為1.0%

年還款金額：1,157,904日圓

年現金流量：192萬日圓－（288,000日圓+1,158,000日圓）≒474,000日元

●如果利率為1.5%

年還款額：1,242,432日圓

年現金流量：192萬日圓－（288,000日圓+1,242,000日圓）≒390 ,000日元

●如果利率為2.0%

年還款額：1,330,632日圓 年現金流量：192萬日圓－（288,000日圓+1,330,000日圓）≒302,000日元

① 貸款利息

② 保險費（火災保險、地震保險等）

③ 管理公司的管理委託費

④ 向管理組合繳納的管理費

⑤ 仲介費、廣告費等費用

⑥ 修繕費（修繕準備金）、修復費用

⑦ 固定資產稅、不動產取得稅等稅金

⑧ 司法書士、稅務師報酬

⑨ 通訊費

⑩ 差旅費/交通費

⑪車子相關費用

⑫ 收集資訊和學習的費用（書籍費、研討會參加費等）

⑬ 交際費（與房地產公司和管理公司負責人會面時的餐飲、禮品）

⑭ 消耗品費用（電腦、智慧型手機等10萬日圓以內）

⑮ 折舊費用

房地產投資的費用比率指引為租金收入的15%至20%。例如，如果是8間房間的公寓大樓，租金為10萬日元，則平均費用比率為每月80萬日元×15%～20%=12萬日元～16萬日元。

然而，費用比率會根據公寓的年齡、貸款和入住率等條件而有所不同，因此最好僅當做指引。例如，如果費用相同，租金水平較高的城市房產的費用比率較低。另一方面，如果房價相同，在房產稅較低的農村地區，房產的費用率會較低。另外，雖然二手房產的價格會比新房產便宜，但您應該考慮維修費用和其他費用，因此您應該估計更高的成本。需要記住的一件事是，人們往往認為費用比率越低越好，但情況並非總是如此。

• 費用率過高的風險：費用率過高會損害獲利能力。

• 費用比率太低的風險：如果您的費用比率太低，您可能没有進行所需的投資。

無論您的投資目的是什麼，共同目的都是賺取額外的收入。您應該檢查以下各點。

• 報酬率、屋齡、土地價值等
• 距車站的步行距離、租金、平面圖、設備等
• 室內裝修率、大規模修繕歷史等
• 物件周圍的氣氛以及是否居住方便等

除了投報率以外、空室率(或入住率)、便利性、修繕費、未來增值性也是重要的判斷因素之一。有時人們過於關注投報率、最​​終花費比他們預期更多的錢來翻新二手房。

租賃非居民或外國法人在日本的房地產並在日本支付租金的人(無論是法人還是個人）、以租金的20.42%稅率計算的「所得稅額和特別重建所得稅額」必須在繳納月份的次月 10 日之前繳納給税務局(叫做源泉徴収)、剰下的79.58%付給房東。但是個人為自己或親屬居住而租賃土地、房屋等的租金、無需繳納此源泉徴収。房東在毎年2~3月透過「確定申告」來結算和請求退還多繳的部分。

1月1日至12月31日期間的租金收入、必須於隔年2月16日至隔年3月15日期間提交報稅表並繳稅(叫做確定申告)。通常、納稅管理人會請稅務師(日語叫税理士)為您辦理。

①表面報酬率：
每年的房租除以物件的價格而計算的報酬率。但房東每年都有必須要付出的費用、像是每月的管理費和修繕準備金、毎年的固定資產稅和都市計画稅、毎年的火災保険費等。扣掉這些後、才是真正的租金收入。

②實質報酬率：
真實租金收入除以真實的購入成本而計算的報酬率。而購入成本又包含當初購買物件付出的手續費和繳交給政府的各種稅金。
兩者的差別會因物件而有不同、大致上的差別會差1～2%左右。

找有做代管理的不動產公司(簡稱代管公司)、簽訂代管理合約。指定代管公司為納稅管理人、向房地産所在地的稅務機關提交「納稅管理人申告書」。代管公司會提供以下的服務。每個月代管費用大概是租金的5%+消費稅10%。

・代收房租和送金給房東。確保租客的租金匯入狀況、如有延遲時聯絡租客了解原因、必要時通知保證会社。

・每個月代繳大樓的管理修繕費、每年6月代繳固定資産稅(臺灣叫房屋税和地價税)・都市計劃稅。

・空屋時登廣告招租。 ・房客的緊急状況対応、設備壞了的話徴求房東的許可後找業者來修理。

根據交易內容不同、一般需要
１．出售時若有獲利則需繳交「讓渡所得稅」

２．抵押權塗銷代書費、印花稅等

３．非居民出售房地產時的源泉徴収稅10.21%

４．成交後的「仲介服務費」為成交總價3%+6萬日幣(外加10%消費稅)

非居民出售房地產且符合一定條件時，房地產購買者必須預扣支付金額的10.21%，並在繳納金額的次月10號之前繳納給稅務局。也就是說，向非居民繳納的金額相當於繳納金額的89.79%。出售房產的非居民將透過提交最終報稅表來結算預扣金額。此外，如果房地產的購買價格為1億日元或以下，並且購買者打算將該房產用作自己或親屬的住所，則無需預扣稅。

「讓渡所得」是指因轉讓銷售土地或建築物而取得的收入。該收入所對應的稅額是與其他收入(如營業收入和工資收入等收入)分開計算、採分離課稅制度。若讓渡所得為虧損時、則不課徵稅額。

• 讓渡所得計算公式

　　　　讓渡所得 = 房地產銷售價格 －（取得費 + 讓渡費用）

　　取得費是指購置該房地產時所發生的購買價格等費用。

　　讓渡費用是出售該房地產時支付的費用。

• 主要取得費為該房地產的購買價格。

　　基本上，該房地產的取得費是按土地和建築物分開計算的。對於土地，我們使用購買價格；對於建築物，我們使用從購買價格中扣除折舊後的購買價格。

　　　　建築物取得費 = 建築物購買價格 － 折舊

• 課稅讓渡所得計算公式

　　　　課稅讓渡所得 = 讓渡所得 － 特別扣除

　　特別扣除是在滿足一定條件時適用的扣除，例如出售自住房屋或出售特定土地区画整理事業的土地等的扣除。

• 稅金計算公式

　　　　稅額 = 課稅讓渡所得 × 稅率

　　所售房產的所有權期限不足5年的，以「短期讓渡所得」處理，稅率為

　　　　30%所得稅 + 0.63%重建特別所得稅 + 9%居民稅 = 合計 39.63%

　　持有期間超過5年的，以「長期讓渡所得」處理，稅率為

　　　　15%所得稅 + 0.315%重建特別所得稅 + 5%居民稅 = 合計20.315%

想要有日本居留權有以下三種管道。
① 留學生：例如在語言學校、專門學校、大學、大學院等就讀的學生。

② 就職：公司核發的「入職通知書」(或雇用契約書)、拿到入職通知書去日本台湾交流協會申請「在留資格認定書」。拿到這兩份資料後在入境日本時會直接提供「在留卡」即可在日本居住。

③ 與日本人結婚的家族簽證居留。